Garsoniéra v Praze na prodej jako investice. Vyplatí se ji následně pronajímat?
Máte našetřeno čtyři až šest milionů a přemýšlíte, co s nimi?
Termínované vklady nabízejí směšné úroky, akcie vás děsí svou volatilitou a nemovitosti zní jako jistota. Jenže sehnat garsoniéru v Praze na prodej a vydělat na jejím následném pronájmu není vždycky nejjednodušší.
Kolik stojí garsoniéra v Praze a kolik vynese?
Průměrná garsoniéra v Praze vás dnes přijde na 4 až 7 milionů korun. V centru nebo atraktivnějších lokalitách počítejte s horní hranicí nebo i víc, na sídlištích a okrajových částech seženete levnější varianty.
Za garsoniéru v Praze 3 u metra Jiřího z Poděbrad dáte kolem 6,5 milionů za 30 metrů čtverečních. Měsíční nájemné v této lokalitě činí 16 000 až 20 000 korun. Ročně vyberete 192 000 až 240 000 korun.
Na panelových sídlištích v Praze 4 nebo 11 koupíte stejně velkou garsoniéru za 3,5 až 5 milionů. Pronajmete ji za 13 000 až 15 000 korun měsíčně. Roční příjem se pohybuje od 156 000 do 180 000 korun.
Novostavba v moderní čtvrti na okraji Prahy stojí 5 až 6 milionů. Měsíční nájemné dosahuje 14 000 až 16 000 korun díky modernímu vybavení a nízkým nákladům na energie. Ročně vyděláte 168 000 až 192 000 korun.
Skutečná výnosnost po odečtení nákladů
Z vybraného nájemného ale nekončí veškerý zisk ve vaší kapse.
- Nejprve odečtěte daň z příjmu - 15 procent z nájmu po odečtení paušálních výdajů. Reálně platíte daň z přibližně 70 procent příjmů, takže daňová zátěž činí asi 10,5 procenta z celkového nájmu.
- Dále počítejte s měsíčními náklady na služby spojené s bytem - fond oprav, pojištění nemovitosti, správa domu. U bytu v osobním vlastnictví to běžně dělá 1 500 až 2 500 korun měsíčně. Ročně tak půjde pryč 18 000 až 30 000 korun.
- Občas se objeví období bez nájemníka. Počítejte průměrně s jedním měsícem prázdného bytu za dva roky. To znamená roční ztrátu půl měsíčního nájmu. U bytu za 15 000 měsíčně přijdete ročně o 7 500 korun.
- Každých pár let potřebujete investovat do oprav - nová lednička, bojler, malování, výměna podlahy. Rozloženo na roky to představuje 10 000 až 20 000 korun ročně.
Vezměme konkrétní příklad: Garsoniéra v Praze 10 za 4,5 milionu, měsíční nájemné 17 000 korun.
Roční příjem z nájmu: 204 000 korun. Mínus daň (cca 21 000 korun), služby (24 000 korun), průměrná prázdnota (8 500 korun) a rezerva na opravy (15 000 korun). Čistý roční zisk: 135 500 korun.
Hrubá výnosnost činí 4,5 procenta (204 000 / 4 500 000). Čistá výnosnost po všech nákladech dosahuje 3 procenta (135 500 / 4 500 000).
Návratnost a srovnání s jinými investicemi
Při čisté výnosnosti 3 procenta ročně se vaše počáteční investice vrátí za 33 let. To zní hodně dlouho, ale nezapomínejte na růst hodnoty nemovitosti. Pražské byty historicky rostou v závislosti na konkrétní lokalitě průměrně o 3 až 5 procent ročně. Přičtete-li růst ceny k výnosům z nájmu, celková roční návratnost se pohybuje kolem 6 až 8 procent.
Termínovaný vklad v bance vám dnes přinese 4 až 5 procent ročně bez jakékoliv práce a rizika. Dividendové akcie mohou vydělat 7 až 10 procent ročně, ale s vyšší volatilitou. Nemovitosti nabízejí podobnou nebo o něco nižší výnosnost, zato s fyzickým aktivem v rukou.
Výhoda nemovitostí spočívá v páce - koupíte na hypotéku a využíváte cizí peníze k budování vlastního majetku. Při hypotéce s úrokem 5 procent ročně a vlastním vkladem 20 procent investujete 900 000 korun vlastních peněz do bytu za 4,5 milionu. Příjem z nájmu pokryje splátky hypotéky a vy během 25 let získáte byt v hodnotě několika milionů.
Rizika a co se může pokazit
- Problematičtí nájemníci
Někdy narazíte na člověka, který neplatí, ničí byt nebo odmítá odstěhovat se. Právní vymáhání trvá měsíce, během kterých nepřichází příjem a stres roste. Pojištění odpovědnosti nájemníka částečně chrání, ale ne úplně.
- Neočekávané opravy
Praskne rozvod vody, vyhoří bojler, zatéká ze střechy. Najednou potřebujete 50 000 až 100 000 korun okamžitě. Když nemáte finanční rezervu, dostanete se do problémů.
- Změny na trhu
Poptávka po pronájmech kolísá. Během ekonomické krize lidé šetří, stěhují se k rodičům nebo sdílejí byty. Nájem klesá a prázdná období se prodlužují. V roce 2020 během pandemie nájmy v Praze dočasně propadly o 15 až 20 procent.
- Regulace a legislativa
Stát přitvrzuje pravidla pro pronajímatele - daně, povinnosti vůči nájemníkům, energetické certifikáty. Byrokracie přibývá a náklady rostou. Budoucí změny zákonů ovlivní vaši ziskovost.
- Pokles cen nemovitostí
Historicky pražské byty dlouhodobě rostou, ale krátké propady existují. Pokud potřebujete prodat v nevhodnou chvíli, přijdete o část kapitálu. Nemovitosti nejsou likvidní aktiva - prodat během týdne za dobrou cenu nejde.
Příležitosti a výhody
- Stabilní pasivní příjem
Každý měsíc přijde nájemné na účet. Když najdete spolehlivého nájemníka, jednou dvakrát ročně vyřešíte nějakou drobnost a jinak jen sledujete příjem. To je pohodlnější než aktivní podnikání.
- Dlouhodobé zhodnocení
Praha roste, poptávka po bydlení přetrvává. Demografický vývoj a migrace do hlavního města podporují ceny nemovitostí. Během deseti let váš byt zdraží o 30 až 50 procent, někdy víc.
Více o rostoucí atraktivitě pražských lokalit se dočtete v tomto článku.
- Ochrana před inflací
Nemovitosti fungují jako zajištění proti znehodnocení peněz. Když inflace roste, rostou i nájmy i ceny bytů. Vaše reálná hodnota majetku se nerozplývá jako u peněz na účtu.
- Pákový efekt hypotéky
S milionem vlastních peněz ovládnete majetek za pět milionů. Když nemovitost zdraží o 20 procent, vydělali jste milion - stoprocentní zhodnocení vlastního kapitálu. Páka funguje oběma směry, ale dlouhodobě vám hraje do karet.
- Diverzifikace portfolia
Když máte všechny peníze v akciích nebo podnikání, propad jednoho sektoru vás zruinuje. Nemovitost v Praze přidává stabilitu a snižuje celkové riziko vašeho majetku.
Pro koho dává smysl investovat?
- Lidé s dostatečnou finanční rezervou
Pokud všechny peníze vrazíte do bytu a nemáte rezervu na opravy nebo prázdné měsíce, hrajete vabank. Potřebujete mít stranou alespoň půl milionu na nečekané události.
- Investoři s dlouhodobým horizontem
Plánujete-li vydělat rychle, nemovitosti nejsou správná cesta. Ale pokud myslíte na příštích deset až dvacet let, garsoniéra v Praze dává smysl.
- Ti, kdo zvládnou správu
Pronájem znamená komunikaci s nájemníky, řešení problémů, vyřizování oprav. Když vás administrativa štve nebo nemáte čas, najměte správcovskou firmu. Ta vám sebere 10 až 15 procent nájmu, ale ušetří nervy.
- Investoři hledající stabilitu místo maximálního zisku
Agresivní obchodování s akciemi nebo krypto přinášejí potenciálně vyšší výnosy, ale s extrémním rizikem. Garsoniéra nabízí rozumný kompromis - slušný výnos s nižší volatilitou.
Rozhodnutí podle čísel i emocí
Kalkulačka vám spočítá výnosnost, ale neřekne vám, jestli zvládnete telefon o půlnoci kvůli vytopené koupelně. Matematika ukazuje rozumnou návratnost, ale už nezahrnuje stres z hledání nájemníka nebo vyjednávání se správou domu.
Garsoniéra v Praze funguje jako investice pro ty, kdo chtějí pasivní příjem s fyzickým aktivem a dokážou akceptovat občasné starosti. Není to ani zlatý důl, ani past. Je to běžná investiční příležitost se svými výhodami i nástrahami.